Florian Savelsberg
Rechtsanwalt

Μόναχο l Θεσσαλονίκη
DE | EN | ΕΛ


Αρχική ιστοσελίδα › Παροχές › Άρθρα και Πληροφορίες για το Γερμανικό Δίκαιο › Αγορά ακινήτου στη Γερμανία


ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΗ ΓΕΡΜΑΝΙΑ

Η αγορά ενός ακινήτου στη Γερμανία ήταν και είναι μια ελκυστική επένδυση. Παρά το γεγονός ότι οι τιμές στις δημοφιλέστερες πόλεις - Βερολίνο, Αμβούργο και κυρίως Μόναχο - έχουν αυξηθεί τα τελευταία χρόνια, η αγορά κάθε άλλο παρά ως φούσκα μπορεί να χαρακτηριστεί. Αυτό ήταν το πόρισμα μιας μελέτης που διεξήχθη τον Αύγουστο του 2012 από το Ινστιτούτο Γερμανικής Οικονομίας της Κολωνίας. Οι τιμές των ακινήτων στο Μόναχο, το Βερολίνο και το Αμβούργο βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα, αλλά σε σύγκριση με το Παρίσι ή το Λονδίνο παραμένουν χαμηλές (2012). Για την απόφαση της επένδυσης σε κάποιο γερμανικό ακίνητο μπορεί να παίξει θετικό ρόλο και ο υψηλός βαθμός ασφάλειας δικαίου στη Γερμανία, που συνδυάζεται με τη φορολογική σταθερότητα.

Τα επιμέρους βήματα για την απόκτηση ενός ακινήτου:

Πώς θα βρω το κατάλληλο ακίνητο;

Στο σημείο αυτό δεν υπάρχουν μεγάλες διαφορές από την κατάσταση στην Ελλάδα. Ο ενδιαφερόμενος μπορεί να ψάξει μόνος του, ανατρέχοντας σε διάφορους ιστότοπους ή στον τοπικό Τύπο. Πέρα απ' αυτό, η ανάθεση της αναζήτησης σε έναν μεσίτη είναι κάτι το σύνηθες και στη Γερμανία.

Είναι απαραίτητη η συνδρομή δικηγόρου;

Εδώ υπάρχει μια πρώτη βασική διαφορά με την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, γιατί η απάντηση είναι ξεκάθαρη: "Όχι". Στη Γερμανία ο δικηγόρος δεν είναι απαραίτητος για την αγοραπωλησία ενός ακινήτου, ούτε για τον πωλητή, ούτε για τον αγοραστή. Αλλά και στην πράξη, η συμμετοχή δικηγόρου στη διαδικασία δεν συνηθίζεται. Τα πράγματα είναι διαφορετικά αν το ύψος της επένδυσης είναι μεγάλο ή αν δεν πρόκειται για μια συνήθη αγορά ιδιωτικού ακινήτου. Ωστόσο, και στην τελευταία αυτή περίπτωση μπορεί να προκύψουν καταστάσεις που καθιστούν απαραίτητη τη λήψη νομικής συμβουλής.

Ποιο είναι το κόστος ενός ακινήτου στη Γερμανία;

Αυτό ασφαλώς και δεν μπορούμε να σας το πούμε. Γενικές πληροφορίες μπορούμε να δώσουμε αποκλειστικά και μόνο για τις επονομαζόμενες δευτερεύουσες δαπάνες που σχετίζονται με την αγορά.

Ποιες είναι οι δευτερεύουσες δαπάνες που θα πρέπει να συνυπολογιστούν;

Οι δευτερεύουσες δαπάνες που σχετίζονται με την αγορά είναι όλες οι δαπάνες που ενδέχεται να προκύψουν πέρα από αυτή καθεαυτή την τιμή αγοράς. Τα παρακάτω στοιχεία δεν είναι δεσμευτικά, και σχετίζονται πάντα με την τιμή αγοράς ή, για τους φόρους, με τη βάση υπολογισμού.

  • Συμβολαιογραφικά έξοδα: Περ. 1,5%
  • Φόρος αγοράς ακινήτου: 3,5% (Βαυαρία, Έσση, Θουριγγία)
    έως 5%, ανάλογα με το Κρατίδιο.
    Στις περισσότερες περιπτώσεις, 4,5% έως
    5%.
  • Μεσιτικά: 3% έως 5% πλέον Φ.Π.Α..

Θα πρέπει να ελεγχθεί η νομική κατάσταση του ακινήτου;

Κατά κανόνα, αυτό δεν είναι αναγκαίο όσον αφορά τα εμπράγματα δικαιώματα. Ο έλεγχος που διεξάγεται στην Ελλάδα για τις συμβάσεις στο Υποθηκοφυλακείο, ώστε να διασφαλιστεί ότι το ακίνητο ανήκει όντως στον πωλητή και ότι ο αγοραστής μπορεί να αποκτήσει με ασφάλεια την κυριότητα, δεν είναι αναγκαίος στη Γερμανία.

Αυτό οφείλεται στην αξιοπιστία του Κτηματολογίου (το οποίο υφίσταται σε όλη τη Γερμανία από το 1872 και το 1897). Κατά τη σύναψη της σύμβασης, ο συμβολαιογράφος ελέγχει (συνήθως online) το περιεχόμενο του Κτηματολογίου. Το περιεχόμενο του Κτηματολογίου που διαπιστώνεται με αυτόν τον τρόπο, θεωρείται αξιόπιστο και συνεπώς δεσμευτικό έναντι του αγοραστή. Κανένας τρίτος δεν έχει τη δυνατότητα να εγείρει έναντι του αγοραστή αξίωση επί του ακινήτου, αν αυτή δεν έχει προκύψει από το περιεχόμενο του Κτηματολογίου. Για την Ελλάδα, αυτό προγραμματίζεται εδώ και καιρό, αλλά δεν έχει υλοποιηθεί ακόμη δεσμευτικά και σε όλη την Επικράτεια, κι αυτός είναι ο λόγος που εξακολουθεί να είναι αναγκαίος ο έλεγχος στο Υποθηκοφυλακείο.

Στη Γερμανία ο έλεγχος αυτός δεν χρειάζεται, και όλα τα εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου διαπιστώνονται με τρόπο απλό και γρήγορο από το συμβολαιογράφο.

Έλεγχος αξίας και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου

Ανάλογα με τις γνώσεις που έχει ο ίδιος ο υποψήφιος αγοραστής και το ύψος της επένδυσής του, θα πρέπει να εξετάσει το ενδεχόμενο να αναθέσει τον έλεγχο της αξίας του ακινήτου και τον τεχνικό του έλεγχο σε έναν πραγματογνώμονα.

Ένας σοβαρός πωλητής δεν πρόκειται να έχει αντίρρηση σε κάτι τέτοιο.

Θα πρέπει επίσης να ελεγχθεί πότε έγιναν τελευταία φορά εργασίες ανακαίνισης, και μήπως αναμένεται στο άμεσο μέλλον να χρειαστούν δαπανηρές επισκευές ή μετασκευές του κτιρίου. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, όταν δηλαδή πρόκειται για αγορά διαμερίσματος, θα πρέπει επίσης να ελεγχθεί μήπως η συνιδιοκτησία έχει λάβει δεσμευτικές για τον αγοραστή αποφάσεις που ενδέχεται να ενέχουν οικονομικό κίνδυνο.

Επιπλέον, ενδιαφέρει η ύπαρξη, και σε περίπτωση ύπαρξης το ύψος, του αποθεματικού που τηρείται από τους συνιδιοκτήτες για σκοπούς συντήρησης.

Υπογραφή της σύμβασης ενώπιον του συμβολαιογράφου

Όταν επέλθει η συμφωνία για την αγοραπωλησία ενός ακινήτου, το μόνο που απομένει είναι η γνωστοποίηση των στοιχείων των συμβαλλομένων και του ακινήτου σε έναν οποιονδήποτε συμβολαιογράφο. Το σύνηθες είναι ο πωλητής να αναθέτει τη σύνταξη του προσχεδίου της σύμβασης αγοραπωλησίας σε συμβολαιογράφο της επιλογής του. Το προσχέδιο αυτό αποστέλλεται στον αγοραστή για έλεγχο πριν από την οριστικοποίησή του. Αν δεν ζητηθούν τροποποιήσεις, συμφωνείται μια συνάντηση των πλευρών, και η αγορά υπογράφεται επισήμως.

Για περισσότερες λεπτομέρειες παραμένουμε ευχαρίστως στη διάθεση σας.






Επικοινωνία

Τηλ.: +49 (89) 12 41 38 530
Φαξ: +49 (89) 12 41 38 532
mail(at)savelsberg.de

Διάγραμμα του δικτυακού τόπου l Εκτύπωση σελίδας l